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北京正式取消商品房限价令楼市迎来重大变局?一点红

发布日期:2019-11-18 13:18   来源:未知   阅读:

  辉山乳业荣登中国顾客满意度酸奶排行榜Top 3葡74888彩霸王开奖记录这一决定被5月28日下午,北京市出让4宗土地,一点红!起始总价为91.515亿元。这4宗地全部位于热点地区,其中2宗位于海淀区,1宗位于朝阳区,1宗位于北京经济技术开发区。最终,4宗地卖出97.225亿元。其中一宗为北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”苏家坨镇HD00-0303-6031、6032、6033地块。该宗地建设用地面积34507.511平方米,建筑控制规模94282.533平方米,挂牌出让起始价为25.645亿元。据公告,该宗地中的住宅部分由竞得人100%自持,并主要用于高科技人才租赁使用。另外一宗位于海淀区的宗地为北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0402-0102地块(永丰产业基地)。该宗地土地性质为商业用地,建设用地面积32158.94平方米,建筑控制规模96476.82平方米,宗地的出让起始价为26.38亿元。位于北京经济技术开发区的南海子郊野公园B片区B-04/B-06/B-11地块,为其他类多功能用地,建设用地面积51736.9平方米,建筑控制规模81600.05平方米。该宗地挂牌出让起始价为15亿元。

  位于朝阳区的孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块为居住用地,建设用地面积39479.049平方米,建筑控制规模43427平方米。公告显示,该宗地的挂牌出让起始价为24.49亿元,该地块容积率仅为1.1,控高18米,绿化率30%,且该宗地的出让公告中并没有商品房销售价格上限的规定。因此,该地块被业内人士赞誉为“孙河明珠”。

  此外,拍卖当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时,本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

  值得注意的是,该宗土地为不限价地块,此前孙河区域拍卖多宗限竞地块,在价格上抑制了孙河区域房价的涨幅。这此次出让的2902-31地块,起始楼面价已经达到了56000元/平米,恐怕孙河又将成为下一个10万+区域。

  该地块共有十家房企到场竞拍,其中包括:昆泰、恒基、平安、中海、招商首创联合体、龙湖、华润中粮联合体、首开、碧桂园、保利等。不过在现场,碧桂园并没有前来竞拍,也就意味着自动放弃了资格。

  经过24轮激烈的竞拍,恒基以30.2亿元的价格将孙河2902-31居住地块收入囊中,出人意料的是竞买价格未能达到土地上限。

  孙河宗地作为北京唯一一个先规划后开发的区域,距离温榆河和京密路最近。此外,孙河板块已经聚集了景粼原著、禧瑞春秋、天瑞宸章、中粮瑞府等多个低密项目。该宗地本身也是孙河别墅内倒数第二宗住宅用地,且本次土地出让条件中未设定商品房销售价格,不受70/90限制,控高18米,容积率1.1,绿化30%,适宜高端住宅区开发。据了解,这是今年内孙河板块即将出让的第一宗不限价宅地。据1月9日的公告,孙河乡西甸村、孙河村2902-88地块F1住宅混合公建用地在使用权出让预申请阶段,该宗地同样不限定商品房销售价格。根据出让公告,该宗地土地起始出让价24.49亿元,初始楼面价5.64万元/平方米。按照成交价格计算,现楼面价已达6.95万元/平方米,楼面价已超旁边的天瑞宸章限价。

  从2016年底尝试出让“限房价,竞地价”地块后,北京土地市场主要以这种出让模式为主,直到2018年底又开始尝试取消价格限制。

  从近期将推出的地块来看,北京土地出让规则有所松动,不限价地块供应量正在增加。

  从土地性质看,共有产权房地块10宗,限竞房9宗,不限价地块达4宗,而去年全年仅成交一宗不限价地块,可以看出,今年以来北京不限价地块供应量明显增加,这也是北京土地市场2019年的一个重要转变。从2016年下半年北京住宅用地出让开始采用“限房价、竞地价”方式,限竞房和共有产权房地块成为北京住宅用地市场供应的主力, 2018年成交的52宗住宅地块中,有51宗是限竞房及共有产权住房地块,仅有一宗商品房住宅地块。其中限竞房成交40宗,成交建筑面积近500万平米;共有产权住房成交10宗,成交建筑面积超100万平米,另有一宗地块为限竞房含共有产权住房。

  “共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让模式有利于引导居民对于房价的合理预期,未来,随着基础性制度和长效机制的建立并完善,北京住房的供需矛盾也将逐步缓解。

  但同时随着限竞房和共有产权房大量入市,销售去化艰难,一般限竞房项目销售的网签率只有三四成,房企面临着巨大的销售压力。2018年北京土地成交几乎全部为限定价格,纯商品住宅用地稀缺。去化依旧艰难下,房企拿地信心会受挫。

  从目前已成交的4宗不限价地块来看,这些地块大多数位于平谷、密云、门头沟等远郊区域,竞争度不大,房企拿地的热情一般,这些取消限价的地块对土地市场的影响不大,限竞房和共有产权房地块还是市场供应的主力。这些不限价地块供应量增加,成为北京土地市场的重要信号,预计未来土地出让也将采用更加灵活的规则。

  对于接下来的土地趋势,一二线土地供应潮又开始了,特别是一线日开始,将出现一轮密集的土地成交潮,北京、上海、深圳、广州都将轮番上场。

  一旦区域内“面粉的价格贵于面包”,肯定会带动区域销售,并同时拉高区域二手房价格:尤其是对于北京这种城市而言,影响房价预期是至关重要的。

  本次限价的正式取消,说明北京市楼市调控取得阶段性胜利,北京调控以来20%左右的房价跌幅让北京房价回到了本轮调控前的水平,这就是北京取消限价的原因。

  房地产调控是“逆周期调节”,也就是哪里楼市房价涨幅过大哪里就会加强调控,比如苏州,长沙,丹东的调控加强版就是因为房价涨幅超过了当地GDP的涨幅,而房价如果出现下跌的区域就会松绑调控令,比如本次北京取消限价令就是因为北京房价尤其二手房价出现较大跌幅,所以松绑调控令就是水到渠成的事。

  当前,在“稳地价,稳房价,稳预期”的调控目标下,那些涨幅高的房产就可以暂时放弃,而下跌多的房产反而是个机会,但是,并不是所有房价下跌的房产都有投资机会。

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